Ostatnie lata przyniosły istotne zmiany w polskim rynku nieruchomości. Globalne trendy miały znaczący wpływ na wszystkie jego sektory. Dalszy rozwój tego rynku będzie uzależniony od wielu czynników związanych z ewolucją gospodarki zarówno na poziomie makro, jak i mikro.p>
W branży kluczowe będzie dostosowanie się do rygorystycznych standardów unijnych dotyczących ESG, które mają na celu ograniczenie emisji oraz zwiększenie efektywności energetycznej budynków, co w konsekwencji może obniżyć ich koszty operacyjne. Wdrożenie zielonych rozwiązań przyniesie także niższe wydatki na serwis oraz opłaty za media dla najemców, co w obliczu ciągłych wzrostów cen energii jest niezwykle istotne dla rynku.
Wysoka inflacja wpłynęła na wzrost kosztów budowy i finansowania inwestycji, a także cen gruntów, co w znacznym stopniu ograniczyło aktywność inwestycyjną deweloperów w niektórych sektorach. Dodatkowo, nie sprzyja temu ani kondycja globalnej gospodarki, ani obecna sytuacja makropolityczna.
Magazyny
Mimo trudnych warunków inwestycyjnych, niektóre segmenty rynku nieruchomości w Polsce, szczególnie sektor magazynowo-produkcyjny, radzą sobie dobrze. Polska jest atrakcyjną lokalizacją dla firm przenoszących produkcję z Azji do Europy. Sektor magazynowy, który do 2022 roku wykazywał wzrost popytu, teraz zmaga się z wyższym wskaźnikiem pustostanów, przekraczającym 7 proc.
Polska, z 32 mln mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych, zajmuje trzecie miejsce w UE. W 2022 roku sektor odnotował 12 proc. wzrost, dostarczając 3,7 mln mkw. nowych powierzchni. Choć nastąpił spadek wolumenu budowy, w realizacji pozostaje prawie 3 mln mkw. Prognozy wskazują na dalszy wzrost na poziomie porównywalnym do dotychczasowego, z popytem na poziomie 5,7 mln mkw. w 2023 roku. Najwięcej inwestycji koncentruje się w Warszawie i na Śląsku.
W mniej optymistycznym scenariuszu, pogorszenie sytuacji firm w Europie Zachodniej może ograniczyć popyt. Mimo spadku wartości inwestycji w Polsce, nieruchomości magazynowe pozostają atrakcyjną klasą aktywów, stanowiąc niemal połowę wartości wolumenu inwestycyjnego w ubiegłym roku. Obiekty z certyfikatami środowiskowymi przyciągają inwestorów planujących zakupy nieruchomości w Polsce.
Handel
Sektor retail w Polsce dynamicznie rośnie, a w 2023 roku rynek handlowy zwiększył powierzchnię o ponad 450 tys. mkw., oddając do użytku 45 projektów. Nowa podaż była najwyższa od 2016 roku, z dominacją parków handlowych, które dostarczyły trzy czwarte nowej powierzchni. W pierwszym kwartale 2024 roku oddano sześć kolejnych obiektów, a także zakończono rozbudowę trzech parków. Planowane są także otwarcia większych centrów handlowych, jak Sukcesja w Łodzi czy Galeria Goplana w Lesznie.
Na rynku jest blisko 400 tys. mkw. powierzchni w budowie, głównie nowych parków i centrów convenience. Powrót konsumentów do zakupów stacjonarnych oraz rozwój sieci placówek wspierają dynamikę rynku. W 2023 roku zauważono spadek udziału e-commerce w handlu detalicznym. Współczynnik pustostanów wynosi około 3 proc., a nowo otwierane placówki są w pełni skomercjalizowane. Wzrastają też modernizacje obiektów dla poprawy efektywności energetycznej, co czyni nieruchomości bardziej atrakcyjnymi dla inwestorów.
Biura
Rynek biurowy osiągnął punkt zwrotny z powodu globalnych trendów, zmiany modelu pracy oraz spadku zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Wysokie koszty budowy, wzrost cen oraz wyzwania związane z standardami ESG skłoniły deweloperów do zmiany strategii, co prowadzi do spadku aktywności inwestycyjnej. Od 2020 roku zmniejsza się powierzchnia w budowie, a w Warszawie realizowane projekty zmniejszyły się z 800 tys. mkw. do około 300 tys. mkw. Nowa podaż w stolicy w ubiegłym roku wyniosła tylko 60 tys. mkw.
Na rynkach regionalnych oddano około 315 tys. mkw. nowych biur, a w przyszłych latach przyrost zasobów spadnie do 130-150 tys. mkw. Stagnacja inwestycyjna w sektorze biurowym może potrwać kilka lat. Wzrost opłat eksploatacyjnych spowodowany inflacją i wzrostem płac może wpłynąć na popyt na biura. Mimo to w Warszawie wynajęto 750 tys. mkw. powierzchni w 2023 roku.
Najemcy dążą do optymalizacji przestrzeni i negocjacji warunków najmu, a zainteresowanie inteligentnymi technologiami rośnie. Wskaźnik pustostanów w Warszawie wzrósł do 11 proc., podczas gdy w miastach regionalnych, jak Katowice czy Kraków, przekracza 20 proc.
Mieszkania i sektory alternatywne
W niedalekiej przyszłości możemy spodziewać się wzrostu inwestycji w akademiki, na które istnieje znaczne zapotrzebowanie, a także w domy senioralne. Polska ma szansę stać się dynamicznie rozwijającym się rynkiem dla centrów danych, przy czym Warszawa pozostaje najbardziej atrakcyjną lokalizacją dla tego typu obiektów. W najbliższym czasie możemy być świadkami finalizacji kolejnych transakcji sprzedaży gruntów inwestycyjnych pod duże projekty w aglomeracji warszawskiej.
O rynku akademików w Polsce, który dopiero zaczyna się rozwijać, mówi się coraz więcej. Ma on solidne podstawy do wzrostu, ponieważ popyt na takie nieruchomości jest znaczny, a rynek nie jest jeszcze nasycony. Daje to inwestorom szansę na uzyskanie atrakcyjnych stóp zwrotu oraz możliwość szerokiej ekspansji. Dodatkowo, rynek nieruchomości biurowych stwarza możliwości przekształcania starszych obiektów w akademiki, co może stanowić interesującą alternatywę dla budowy nowych inwestycji w tym sektorze.
Polski rynek mieszkaniowy, napędzany przez rządowe programy wsparcia, osiąga rekordowe wyniki sprzedaży. Wysoki popyt przy znacznym spadku podaży powoduje, że ceny mieszkań rosną, podobnie jak ceny gruntów przeznaczonych pod projekty wielorodzinne w największych miastach. Nie należy oczekiwać spadku cen gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym, zwłaszcza w kontekście planowanego na ten rok kolejnego programu wsparcia z preferencyjnymi kredytami na zakup mieszkań. Deweloperzy zainteresowani inwestycjami mieszkaniowymi zgłaszają zapotrzebowanie głównie w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. To właśnie tam finalizowane są najbardziej spektakularne transakcje zakupu działek. Grunty inwestycyjne zabezpieczane są również z myślą o budownictwie mieszkaniowym na wynajem w modelu PRS.
Źródło: PRESTIGE Public Relations
Autor: Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz
