Inwestorzy poszukują okazji rynkowych i aktywów typu value-add. Firmy optymalizują portfolia, wystawiając na sprzedaż nieruchomości, które nie pasują do nowych strategii inwestycyjnych
W bieżącym roku obserwuje się wyraźnie mniejsze zainteresowanie polskim rynkiem inwestycyjnym w porównaniu do lat poprzednich. Trend ten dotyczy nie tylko Polski, ale również całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Spadek wartości wolumenów transakcyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w tym roku jasno ilustruje skalę tego zjawiska w Polsce. W obecnej sytuacji dominują mniejsze transakcje, które zastąpiły większe zakupy i akwizycje portfelowe. Wysokie koszty finansowania sprawiły, że większość dużych graczy została wyeliminowana z rynku, ponieważ opierali swoje inwestycje na długoterminowym finansowaniu.
Inwestorzy oportunistyczni oraz podmioty poszukujące aktywów typu value-add przejęły inicjatywę. Najwięksi gracze z segmentu core wciąż czekają na ustabilizowanie się stóp kapitalizacji i wycen, obserwując rynek bez większego zaangażowania. Zauważa się wyraźny spadek aktywności podmiotów z Europy Zachodniej, Azji i USA, którzy skoncentrowali się na swoich własnych rynkach.
Polowanie na większy zysk
Według analityków Walter Herz, lokalny kapitał zyskuje na znaczeniu na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Mniejsze podmioty z Europy Zachodniej również szukają atrakcyjnych możliwości wejścia na polski rynek. Kapitał prywatny i rodzinny, pochodzący od mniejszych inwestorów, jest gotowy do inwestowania w Polsce, wykorzystując obecnie ograniczoną konkurencję. Skupiają się głównie na klasach aktywów takich jak biura, logistyka czy handel, o wartości maksymalnie 50 mln euro.
Pozyskanie kapitału na inwestycje w nieruchomości jest obecnie, nie tylko bardzo kosztowne, ale także stanowi spore wyzwanie. Banki wyjątkowo sceptycznie podchodzą do finansowania zakupu nieruchomości, co daje przewagę i większe możliwości inwestorom, którzy dysponują funduszami. Na rynku aktywni są inwestorzy oportunistyczni, polujący na okazje oraz podmioty zainteresowane nieruchomościami typu value-add. Inwestorzy poszukują również możliwości tworzenia wspólnych przedsięwzięć, w których kapitał pochodzi od kilku podmiotów – informuje Piotr Szymoński, Director w Walter Herz.
Rynek utrzymuje się w relatywnej stabilizacji. Nadal boryka się z negatywnymi konsekwencjami pandemii oraz rosyjskiej agresji na Ukrainę, które przyczyniły się do wzrostu inflacji, kosztów materiałów, wykonawstwa i finansowania inwestycji. Ponadto, trwa adaptacja wycen aktywów do zmieniających się warunków ekonomicznych.
Zmiana strategii inwestycyjnych firm
Firmy optymalizują portfele nieruchomości i aktualizują strategię na kolejne lata. Dostosowują plany inwestycyjne do zmian zachodzących w środowisku globalnej dekoniunktury gospodarczej. Na sprzedaż wystawiane są między innymi obiekty, które nie pasują do nowych ścieżek inwestycyjnych firm. Zainteresowanie inwestorów wzbudzają przede wszystkim te projekty, które mają potencjał do wzrostu wartości na przykład poprzez przebudowę i zmiany funkcji czy modernizację i rozbudowę – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – W trzecim kwartale br. mogliśmy obserwować zdecydowanie wyższą aktywność inwestorów niż w pierwszej połowie roku. Negocjowanych jest obecnie wiele transakcji o niższej wartości. Niedawno reprezentowaliśmy m.in. dewelopera giełdowego przy sprzedaży pakietu 4 nieruchomości, które nie pasowały do nowych planów inwestycyjnych spółki oraz inwestora z projektami, które były za małe względem obranej strategii – dodaje.
Bartłomiej Zagrodnik wskazuje, że w przyszłym roku na rynku może pojawić się większa ilość atrakcyjnych aktywów w związku z terminem wykupu obligacji emitowanych przez deweloperów oraz zapadalnością części kredytów inwestycyjnych.
W tym roku widać, że inwestorzy przesunęli swoje zainteresowanie z biur na bardziej rozwijające się sektory, takie jak mieszkalny i magazynowy. Dowodem na to jest struktura wolumenu transakcji zarejestrowanych w Polsce w pierwszym półroczu bieżącego roku, gdzie dominowały zakupy w sektorze logistycznym. Obecnie najbardziej interesującymi aktywami w tej branży są nieruchomości o wartości poniżej 100 mln euro. Szczególnie atrakcyjne są miejskie magazyny oraz duże obiekty logistyczne, które są dogodnie usytuowane.
Ostatnie zmiany w prawie stanowią motywację do inwestowania w sektor mieszkaniowy w Polsce. Nowelizacja specustawy mieszkaniowej otwiera możliwość rozszerzenia oferty gruntów z potencjałem mieszkaniowym o obszary zdegradowane, na których znajdują się starsze obiekty handlowe i biurowe. To daje okazję do nabycia działek z budynkami o funkcji handlowej lub biurowej i przekształcenia ich w projekty mieszkaniowe po modernizacji lub wyburzeniu istniejących obiektów.
W sektorze handlowym, mniejsze projekty, parki handlowe i centra zakupowe stanowią główne zainteresowanie inwestorów.
Eksperci z firmy Walter Herz wskazują, że aktywność na rynku transakcji inwestycyjnych może wzrosnąć nie wcześniej niż w drugiej połowie przyszłego roku. Warunkiem koniecznym jest jednak spadek inflacji, co pozwoliłoby na obniżenie stóp procentowych w strefie euro. Nasz rynek inwestycyjny jest uzależniony od obcego kapitału, który dotychczas głównie pochodził z Europy Zachodniej.
Źródło: PRESTIGE Public Relations
