Czy przepisy zawarte w nowej wersji specustawy mieszkaniowej, które nakładają obowiązek budowy 1,5 miejsca parkingowego na każde mieszkanie, wpłyną na ceny nieruchomości? W jaki sposób nowe regulacje budowlane, które wejdą w życie od 1 kwietnia br., wpłyną na koszty inwestycji? Jak bardzo mogą wzrosnąć ceny mieszkań w ramach nowych projektów z tego powodu?
Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.
Uważamy, że wprowadzenie wymogu budowy 1,5 miejsca parkingowego na każde mieszkanie przyniesie negatywne skutki dla rynku oraz klientów. Obecnie rzadko można znaleźć osiedla, gdzie wskaźnik ten wynosi mniej niż jedno miejsce postojowe na jeden lokal. W typowych inwestycjach deweloperskich mieszkania 1-2 pokojowe stanowią około połowy oferty, a ich nabywcy często rezygnują z zakupu miejsca parkingowego, szczególnie w projektach usytuowanych w centrach miast.
Z tego powodu podwyższanie tego wskaźnika wydaje się bezsensowne i niepotrzebnie przyczyni się do dalszego wzrostu cen mieszkań. Warto zauważyć, że koszt budowy jednego miejsca postojowego to około 100 tys. zł, podczas gdy jego średnia cena sprzedaży wynosi około 35 tys. zł. Tę różnicę deweloperzy muszą uwzględnić w cenach wszystkich lokali.
Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor Działu Sprzedaży Ronson Development
Wprowadzenie wymogu budowy 1,5 miejsca parkingowego na każde mieszkanie z pewnością wpłynie na koszty inwestycji deweloperskich. W niektórych sytuacjach może to skutkować koniecznością stworzenia nie jednej, a nawet dwóch kondygnacji garaży podziemnych, co może prowadzić do dodatkowych wydatków w wysokości od 5 do 10 procent całkowitych kosztów inwestycji. Dodatkowo, ograniczenia związane z powierzchnią działki mogą utrudniać wygospodarowanie dodatkowej przestrzeni na miejsca parkingowe. W efekcie deweloperzy, zgodnie z obowiązującymi przepisami, mogą być zmuszeni do redukcji liczby mieszkań przewidzianych w danym projekcie.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment
Biorąc pod uwagę aktualne trendy oraz tendencję społeczeństwa do rezygnacji z samochodów, pomysł budowy większej liczby miejsc parkingowych wydaje się nietrafiony. Miejsca w garażach często sprzedawane są poniżej rzeczywistych kosztów ich wytworzenia, co skutkuje koniecznością podwyższenia ceny mieszkań, aby projekt mógł być opłacalny. Koszty budowy miejsc parkingowych, a zwłaszcza garaży, zawsze mają wpływ na cenę metra kwadratowego mieszkań, co bezpośrednio przekłada się na wzrost całkowitych wydatków związanych z budową lokalu. W mojej opinii, ta zmiana będzie miała negatywne konsekwencje.
Angelika Kliś, członkini zarządu Atal
Nasza firma prowadzi również inwestycje w Niemczech, co pozwala nam na porównanie z regulacjami na tamtejszym, znacznie bardziej rozwiniętym rynku. Uważamy, że zamiast wprowadzać nowe normy dotyczące parkingów oraz inne regulacje, które zwiększają koszty produkcji, lepiej byłoby skorzystać z rozwiązań, które od lat sprawdzają się u naszych sąsiadów.p>
To zresztą powszechna praktyka w wielu krajach europejskich. Deweloperzy oraz przedstawiciele lokalnych władz spotykają się, aby omówić możliwości zagospodarowania działki na cele mieszkaniowe. W tym celu zawierają umowy urbanistyczne, które określają priorytety oraz przedstawiają oczekiwania wobec dewelopera, na przykład realizację elementów inwestycji służących społeczności. Dzięki temu obie strony mogą być zadowolone. To podejście koncentruje się na zaspokajaniu rzeczywistych potrzeb, a nie na jednolitym traktowaniu wszystkich inwestycji według tych samych przepisów.
Z naszych doświadczeń wynika, że liczba faktycznie potrzebnych miejsc parkingowych różni się w zależności od konkretnej inwestycji. Inna sytuacja występuje w ścisłym centrum miasta, a inna w lokalizacjach podmiejskich. Najwyższe koszty wiążą się z budową podziemnych garaży, co znacząco wpływa na cenę metra kwadratowego mieszkania.
Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home
Lokatorzy nowoczesnych osiedli są zmęczeni zabetonowanymi przestrzeniami oraz hałasem; pragną zieleni, ciszy i relaksu w otoczeniu natury. Z drugiej strony, codzienne poszukiwanie miejsca parkingowego przysparza im wielu zmartwień. Deweloperzy muszą znaleźć balans między tymi dwoma aspektami, aby dostosować swoją ofertę do potrzeb współczesnych nabywców. W 2023 roku władze starały się wypracować kompromis w tej kwestii.
Niestety, wprowadzenie odgórnego wymogu zapewnienia co najmniej 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie w danej inwestycji może wpłynąć na wzrost cen mieszkań. Warto zauważyć, że ceny miejsc parkingowych w podziemnych garażach często są nawet o połowę niższe od kosztów ich budowy. Koszt wybudowania miejsca postojowego wynosi około 70 tys. zł, podczas gdy sprzedaż takich stanowisk oscyluje w granicach 30-40 tys. zł. Ta różnica, obejmująca pozostałe koszty oraz wartość rynkową miejsca postojowego, jest rozkładana na wszystkich kupujących, niezależnie od tego, czy korzystają z garażu podziemnego. W efekcie prowadzi to do automatycznego wzrostu ceny każdego lokalu.
Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction
Koszty budowy miejsc parkingowych zależą od wielu różnych czynników. Budowa zewnętrznego parkingu naziemnego jest zazwyczaj mniej kosztowna niż budowa garaży podziemnych, ale należy pamiętać, że tworząc parking na gruncie, tracimy tzw. PUM, czyli potencjał mieszkań na danej działce. To z kolei wpływa na całkowity koszt inwestycji, ponieważ cena gruntu za metr kwadratowy mieszkania wzrasta. Ostatecznie ma to wpływ na cenę mieszkań.
Z kolei budowa parkingów podziemnych wiąże się z dużymi wydatkami. Hala garażowa może być zlokalizowana na kondygnacji minus jeden, ale istnieje także możliwość budowy kilku kondygnacji podziemnych. Koszt budowy zależy więc nie tylko od liczby kondygnacji, ale również od jakości gruntu, na którym planujemy realizację projektu. Można również rozważyć budowę hal z parkliframi, które generują dodatkowe koszty, sięgające nawet kilku tysięcy euro za sztukę.
Podsumowując, wspomniane wymagania wynikające ze specustawy z pewnością przyczynią się do wzrostu kosztów realizacji projektu, co ostatecznie wpłynie na cenę mieszkań. Warto jednak zauważyć, że niektóre aktualne projekty przewidują już nawet 1,5 a czasem 2 miejsca parkingowe na jeden lokal.
Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immoblier Polska
Należy mieć na uwadze, że już teraz w realizacji są inwestycje, które przewidują 1,5, a nawet 2 miejsca parkingowe przypadające na jedno mieszkanie. Tego rodzaju rozwiązania nie są więc rzadkością, jednak warto zrozumieć, że wiążą się one z kosztami, które w głównej mierze ponoszą deweloperzy. Najbardziej czasochłonnym oraz kosztownym etapem budowy są prace ziemne.
Jeśli nowe przepisy dotyczące zwiększenia liczby miejsc parkingowych wejdą w życie, będziemy zobowiązani do stworzenia większej liczby miejsc w garażach, co może oznaczać konieczność budowy trzech poziomów zamiast dwóch w przypadku garażu podziemnego. Taki stan rzeczy może prowadzić do wzrostu cen mieszkań, ponieważ całkowite koszty inwestycji wzrosną.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Nie przewidujemy, aby zmiany przepisów miały wpływ na podwyższenie cen mieszkań. Obserwujemy raczej brak wystarczającej liczby miejsc postojowych niż ich nadmiar, dlatego nie postrzegamy tej zmiany jako problemu.
Jakub Serek, dyrektor ds. Planowania Kosztów Realizacji w Archicom
W obliczu ograniczonej dostępności działek pod zabudowę wielorodzinną w dużych miastach, wzrost liczby miejsc parkingowych przypadających na jedno mieszkanie będzie wymuszał budowę większych garaży podziemnych. To z kolei bezpośrednio wpłynie na znaczny wzrost średnich kosztów realizacji inwestycji, sięgający kilkunastu procent. W sytuacji niekorzystnych warunków gruntowo-wodnych oraz braku możliwości dodania kolejnych kondygnacji podziemnych, może to prowadzić do zmniejszenia liczby mieszkań w projekcie. W związku z powyższym, należy oczekiwać wzrostu cen gruntów w przeliczeniu na powierzchnię użytkową mieszkań (PUM), co finalnie przełoży się na wyższe koszty zakupu lokali dla klientów końcowych.
Marek Starzyński, dyrektor ds. sprzedaży w Okam
Koszty związane z budową hali garażowej stanowią istotny element całkowitych wydatków związanych z realizacją inwestycji. W związku z tym, wprowadzenie zapisów, które zwiększają współczynnik postojowy, wpłynie na wyższe koszty realizacji projektów mieszkaniowych, co będzie wynikać z potrzeby rozszerzenia parkingu lub budowy dodatkowych kondygnacji.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg
Trudno jest ocenić ten projekt, jednak nie wierzę, aby miał on jakikolwiek wpływ na aktualne funkcjonowanie rynku nieruchomości. Od dłuższego czasu realizujemy najbardziej rygorystyczne normy w zakresie budownictwa mieszkaniowego, a nowe regulacje nie wpłyną na naszą działalność.
Janusz Miller, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Home Invest
Zgodnie z nowelizacją specustawy mieszkaniowej oraz jej wymogami dotyczącymi liczby miejsc parkingowych, ceny mieszkań mogą wzrosnąć. Jednak obecnie trudno jest precyzyjnie oszacować, o ile procent. Zależy to od wielu aspektów, takich jak lokalizacja, koszty budowy parkingów, konkurencyjność rynku oraz strategia cenowa deweloperów. Niemniej jednak można się spodziewać, że nowe regulacje z pewnością wpłyną na wzrost cen w nowych inwestycjach.
Źródło: PRESTIGE Public Relations
Sondaż przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
