Sektor handlowy nie zwalnia
Pandemia, konflikt na Ukrainie oraz rosnąca inflacja i wysokie stopy procentowe znacząco wpłynęły na globalny rynek nieruchomości w ostatnich latach. W Polsce efektem tego światowego spowolnienia był niemal trzykrotny spadek wartości wolumenu transakcji w sektorze nieruchomości w porównaniu do roku wcześniejszego.
Trudniejsze warunki gospodarcze miały wpływ na rozwój rynku komercyjnego w naszym kraju, chociaż nie wszystkie sektory zostały zatrzymane. W nowych realiach dobrze radzi sobie rynek powierzchni logistyczno-przemysłowych oraz handlowych, które w ostatnich latach dynamicznie rosły.
Największy wzrost zarówno pod względem nowej podaży, jak i udziału w transakcjach inwestycyjnych w ostatnim roku odnotował sektor handlowy. W 2022 roku nowoczesna powierzchnia handlowa w Polsce zwiększyła się o około 350 tys. mkw. W ubiegłym roku nowa podaż wyniosła ponad 450 tys. mkw., z czego około 70 proc. tej powierzchni pochodziło z nowych parków handlowych i centrów convenience. Prognozy wskazują, że w tym roku przyrost nowej powierzchni utrzyma się na podobnym poziomie jak w roku ubiegłym.
Projekty realizowane w mniejszych formatach przynoszą sektorowi największy wzrost od kilku lat. W Polsce istnieje ponad 600 parków handlowych o powierzchni co najmniej 2 tys. mkw., które łącznie zajmują 3,6 mln mkw. W budowie pozostaje około 400 tys. mkw. powierzchni handlowych. Aż 80 proc. nowej przestrzeni handlowej dostarczą wkrótce retail parki oraz mniejsze centra zakupowe, które powstają we wszystkich regionach kraju, zwłaszcza w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.
Jednak coraz częściej słychać opinie, że nasycenie parkami handlowymi zbliża się do poziomu, który wymaga analizy fundamentów dalszego rozwoju takich projektów. Uważam, że na mapie handlowej Polski istnieją nadal obszary, gdzie brakuje nowoczesnej powierzchni handlowej. Deweloperzy działający w tym sektorze mają ambitne plany i zamierzają rozwijać swoje portfele. Najemcy również wykazują chęć do rozwoju swoich sieci. Tylko w ubiegłym roku na polski rynek weszło niemal 30 nowych marek. Klienci wrócili do tradycyjnych zakupów i tłumnie odwiedzają obiekty handlowe, co sprawia, że centra zakupowe znajdują się w dobrej sytuacji operacyjnej.
Bezpieczna opcja inwestycyjna
Bardzo dobra kondycja parków handlowych, które w chwili otwarcia zazwyczaj mogą pochwalić się pełnym portfelem najemców, a także ogólna sytuacja na rynku powierzchni handlowych w Polsce, gdzie wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 3 proc., sprzyja aktywności inwestorów. Zaufanie do parków handlowych wzrosło znacząco podczas pandemii, gdy w przeciwieństwie do dużych centrów handlowych, radziły sobie one znakomicie.
Ugruntowany status parków handlowych oraz lokalnych obiektów zakupowych jako jednych z najbezpieczniejszych aktywów na rynku nieruchomości potwierdza m.in. struktura transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2023 roku. Sektor nieruchomości handlowych okazał się bardziej atrakcyjny dla inwestorów niż biurowy. Wartościowo uplasował się na drugim miejscu, ustępując jedynie magazynom. Z transakcjami przekraczającymi 440 milionów euro, aktywa handlowe stanowiły około 30 proc. całkowitej wartości akwizycji zarejestrowanych w Polsce.
Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się przede wszystkim parki handlowe i centra typu convenience, które zdobyły 60 proc. wolumenu transakcyjnego w sektorze handlowym. Większość zrealizowanych transakcji miała wartość od 20 do 30 milionów euro.
Już w 2022 roku mogliśmy zaobserwować wyraźny wzrost udziału aktywów handlowych w inwestycjach. Sektor handlowy, z dominacją parków handlowych, wygenerował około 26 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego.
Nowi inwestorzy i marki
W minionym roku nadal utrzymywał się popyt na regionalne galerie handlowe, jednak w najbliższych kwartałach nie przewiduję powrotu transakcji dotyczących dużych centrów handlowych. Dostępne aktywa w tym sektorze stwarzają także możliwości atrakcyjnych zakupów oportunistycznych, które mogą przynieść wzrost rentowności inwestycji, m.in. poprzez wyburzenia i zmianę przeznaczenia obiektów.
Rynek inwestycyjny z niecierpliwością oczekuje na zapowiadane obniżki stóp procentowych w Europie i USA, co powinno prowadzić do spadku kosztów finansowania inwestycji. Powrót największych międzynarodowych graczy na polski rynek mógłby zwiększyć wolumen transakcji w drugiej połowie roku.
Optymizm wzbudza również napływ nowych inwestorów na polski rynek, zainteresowanych produktami handlowymi. Wśród nich można wymienić takie firmy jak Lords LB Asset Management, BHM, Leoff czy Frey.
Uważam, że w średnim okresie rynek parków handlowych ma solidne fundamenty do dalszego rozwoju. Choć wysoki koszt realizacji projektów nie zawsze idzie w parze z rosnącymi czynszami, a poziom yieldów wywiera presję na marże deweloperskie, to popyt na parki handlowe wśród inwestorów nadal pozostaje na wysokim poziomie.
Źródło: PRESTIGE Public Relations
Autor: Piotr Szymoński, Director w Walter Herz
