Cały rynek z niecierpliwością oczekuje na obniżkę stóp procentowych, która według prognoz nastąpi w drugiej połowie roku. Taki krok mógłby zasygnalizować powrót do tańszego pieniądza oraz zwiększenie aktywności inwestorów.
Na MIPIM dało się odczuć umiarkowany, ale dostrzegalny optymizm.
Wielu uczestników wydarzenia podkreślało Polskę jako stabilny i silny ekonomicznie rynek, oferujący korzystne warunki dla inwestycji w nieruchomości.
W związku z tym można spodziewać się, że w tym roku na polskim rynku pojawią się nowi gracze.
Polska ciągle na celowniku inwestorów
Na MIPIM można było dostrzec delikatny, umiarkowany optymizm. Wiele dyskutowano o Polsce jako o stabilnym i silnym ekonomicznie rynku, który oferuje korzystne warunki do inwestycji w nieruchomości. W związku z tym przewidujemy, że w tym roku na polskim rynku pojawią się nowi gracze.
Silny pipeline
Obserwując nasze projekty oraz prowadząc rozmowy z innymi uczestnikami rynku, zauważamy, że wiele obiektów z różnych sektorów znajduje się w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. Wciąż jednak nie są to duże, spektakularne przedsięwzięcia, ale spodziewamy się ich pojawienia w miarę polepszania się sytuacji na rynku. Z optymizmem patrzymy na liczbę transakcji i liczymy, że wolumen inwestycyjny w 2024 roku przekroczy wyniki z 2023 roku, co da impuls do dalszego wzrostu w nadchodzących latach. Należy jednak pamiętać, że powrót do pełnej płynności, jaką obserwowaliśmy w latach ubiegłych, będzie wymagał pewnego czasu.
Dopasowanie cenowe
Największym wyzwaniem minionych dwóch lat była rozbieżność między oczekiwaniami cenowymi sprzedających a kupujących. Sprzedający pragnęli uzyskać ceny sprzed wcześniejszych lat, podczas gdy kupujący liczyli na obniżki związane z aktualnymi warunkami rynkowymi. Taka sytuacja opóźniała finalizację wielu transakcji. Niemniej jednak, ten stan rzeczy nie mógł trwać w nieskończoność – transakcje musiały i wciąż muszą mieć miejsce, co sprawiło, że obecnie dostrzegamy większą gotowość do kompromisów cenowych z obu stron. Czas zadziałał na korzyść rynku, jednak nadal nie obserwujemy spektakularnych obniżek cen, jak miało to miejsce w innych krajach europejskich. To jedynie potwierdza silną i niezmienną pozycję Polski na międzynarodowej scenie rynku nieruchomości.
Wyczekując na spadek stóp
Czy możemy już mówić o lepszych czasach? Cały rynek z niecierpliwością oczekuje obniżki stóp procentowych, na którą liczymy w drugiej połowie roku. Taki krok mógłby dać sygnał do powrotu tańszego pieniądza oraz zwiększenia aktywności inwestorów. Obecnie nie brakuje gotówki na rynku, lecz problemem pozostaje jej koszt. Dopóki stopy procentowe nie zaczną maleć, rynek nie wejdzie w pełen ruch. A gdy spadną – można spodziewać się intensyfikacji zakupów. Zatem zwyciężą ci, którzy będą odpowiednio przygotowani, wcześniej przeanalizują rynek, wybiorą interesujące aktywa i lepiej niż konkurencja zaplanują składanie ofert oraz szybkie finalizowanie transakcji.
Kto kupuje w Polsce?
W obecnej sytuacji gospodarczej, geopolitycznej i makroekonomicznej, najaktywniejszymi nabywcami na polskim rynku są inwestorzy typu „value-add”, którzy poszukują projektów wymagających poprawy oraz efektywnego zarządzania aktywami, co w przyszłości umożliwi im osiągnięcie wyższych stóp zwrotu. Nadal dominuje lokalny kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej, który jest najbardziej aktywny w Polsce, podczas gdy inwestorzy z Europy Zachodniej skupiają się głównie na poszukiwaniu okazji w swoich krajach ojczystych. Co ciekawe, zauważamy rosnącą aktywność mniejszych podmiotów inwestycyjnych, zwanych „family offices” z różnych krajów europejskich, a także, na co czekaliśmy od dłuższego czasu, zwiększone zaangażowanie inwestorów z polskim kapitałem. Te dwie grupy koncentrują się głównie na zakupie mniejszych nieruchomości komercyjnych. Polscy HNWI odkryli, że inwestycje w nieruchomości komercyjne mogą przynieść zyski, nawet większe niż te uzyskiwane z mieszkań.
Retail is back
Sektor handlowy, a zwłaszcza segment parków handlowych oraz obiektów „convenience”, pozostaje obecnie niezwykle aktualnym tematem. W 2023 roku ten sektor zajął drugie miejsce pod względem wolumenu, z czego około 50% transakcji dotyczyło mniejszych formatów handlowych. Do połowy marca tego roku w Polsce zrealizowano już trzy transakcje tego typu, z dominującą rolą Avison Young jako doradcy strony sprzedającej. Wkrótce planowane są kolejne projekty do finalizacji.
Parki handlowe wciąż stanowią stabilną i bezpieczną opcję inwestycyjną. Charakteryzują się również niższymi kosztami – średnia wartość pojedynczej transakcji oscyluje w granicach 5-15 mln euro. Warto zaznaczyć, że sektor handlowy, który został najmocniej dotknięty skutkami pandemii COVID-19, wojny na Ukrainie oraz inflacji, najszybciej dostosował swoje ceny do oczekiwań nabywców.
Biura czekają
Czy biura znajdują się w kryzysie? Wciąż istnieje zainteresowanie aktywami biurowymi, jednak jest ono bardzo selektywne. Inwestorzy poszukują okazji, a gdy już dochodzi do transakcji, proces ten trwa dłużej. Co ciekawe, rok 2023 okazał się przełomowy dla Warszawy pod względem realizowanych transakcji, a obecnie obserwujemy wzrost zainteresowania inwestorów także miastami regionalnymi, gdzie toczą się liczne rozmowy między sprzedającymi a kupującymi. Zauważalny jest brak kapitału „core”, natomiast aktywny jest kapitał „value-add” oraz oportunistyczny, który z zasady nie przepłaca za aktywa, lecz poszukuje korzystnych okazji. Zespół Avison Young posiada kilka interesujących ofert biurowych na sprzedaż i aktywnie poszukuje kapitału zainteresowanego tego typu inwestycjami. Kluczowe dla sektora biurowego będzie obniżenie stóp procentowych – wówczas transakcje na rynku biurowym mogą powrócić na większą skalę.
Magazyny – szału nie ma
W sektorze magazynowym obserwujemy znaczną różnicę pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających a kupującymi. W rezultacie, mimo że transakcje są realizowane, ich skala nie osiąga potencjalnych rozmiarów. Widać, że inwestorom zajmuje więcej czasu dostosowanie swoich oczekiwań cenowych, a dodatkowo brakuje dużych graczy, którzy mogliby przeprowadzać spektakularne transakcje o wolumenach przekraczających 100 milionów euro.
Nowe sojusze, nowe projekty
Zauważamy rosnącą tendencję w tworzeniu innowacyjnych modeli współpracy pomiędzy inwestorami, deweloperami a właścicielami nieruchomości. Rynek intensywnie poszukuje alternatywnych rozwiązań oraz struktur transakcji, które umożliwią inwestycje. W związku z tym powstają nowe platformy, takie jak PRS czy „student housing”, a projekty typu joint-venture stają się coraz bardziej powszechne. Dzięki temu uczestniczące podmioty, dzieląc koszty inwestycji, zyskują większą płynność oraz możliwość realizacji kolejnych projektów, a także budowania skali.
Źródło: PRESTIGE Public Relations
Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment
